El país acaba de experimentar un gran cambio de gobierno, y el control demócrata total en Washington probablemente dará lugar a cambios de políticas significativos en una serie de áreas, especialmente para los propietarios de viviendas.
Todos, desde los actuales titulares de hipotecas hasta los futuros compradores e inquilinos de viviendas, probablemente verán algún beneficio de las propuestas del presidente electo Biden, si se promulgan. He aquí un adelanto de lo que cabe esperar.
- Ampliación de las protecciones de ndulgencia
Ante la precariedad laboral de muchos trabajadores como consecuencia de la pandemia del coronavirus, el gobierno aprobó en marzo una política de indulgencia que permitía a los propietarios de viviendas con hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac suspender sus pagos durante un máximo de 360 días.
Muchos prestamistas privados adoptaron voluntariamente políticas similares, todas ellas destinadas a ayudar a los propietarios de viviendas a evitar la ejecución hipotecaria aunque tuvieran dificultades para hacer frente a sus pagos.
Lawrence Yun, economista en jefe de la National Association of Realtors, dijo que es probable que la administración de Biden amplíe estas protecciones.
"Marzo es la fecha límite actual para el periodo de indulgencia hipotecaria y es muy dudoso que la situación del virus o la condición del empleo sean normales", dijo, y explicó que los primeros solicitantes bajo la política original de indulgencia llegarán a los 360 días en marzo. "Creo que el periodo de indulgencia hipotecaria se va a alargar".
Si tienes problemas para hacer frente al pago de tu hipoteca, deberías ponerte en contacto con tu prestamista. Puedes leer más en Bankrate sobre cómo funciona la indulgencia hipotecaria, y debes tener en cuenta que al final tendrás que compensar los pagos no realizados, aunque normalmente pueden añadirse al saldo de tu hipoteca en lugar de devolverse en una suma global. La indulgencia no cancela ninguna parte de tu deuda.
- Crédito fiscal para el comprador de primera vez y alivio para los préstamos estudiantiles
Es probable que los futuros compradores de vivienda también vean algunos beneficios de la nueva administración.
Biden ha propuesto dos políticas que, según Yun, serán especialmente útiles para los nuevos compradores de casas. La primera es un crédito fiscal de 15 mil dólares para los compradores de vivienda de primera vez, que puede aplicarse al pago inicial o a los costos de cierre. El segundo es la condonación de los préstamos estudiantiles, aunque los importes aún no se han fijado y podría ser necesaria la intervención del Congreso.
Aunque no está pensada específicamente como política de vivienda, Yun comentó que la deuda estudiantil es una barrera importante para muchos compradores de primera vez, por lo que reducir esa carga ayudará a la gente a entrar en sus propias casas más rápidamente.
La tendencia, alimentada por coronavirus, de que cada vez más gente trabaje desde casa significa que el crédito fiscal está especialmente bien posicionado para dar un golpe extra.
"Si el comprador primerizo se enfrenta a un shock de precios, una forma de evitar la subida de los mismos es ir a las regiones periféricas, a los suburbios de segundo anillo o a las ciudades pequeñas, donde los precios de las viviendas son muy asequibles", sugirió Yun. "El crédito fiscal de 15 mil dólares tendrá más peso si se va a regiones más asequibles, y eso puede ser posible para más personas dado el fenómeno del trabajo desde casa que se está experimentando".
- Aumento del valor de la propiedad
Esto es estupendo para los actuales propietarios de viviendas, pero no tanto para los futuros compradores.
Yun explicó que las políticas destinadas a ayudar a los compradores de viviendas seguramente estimularán la demanda, lo que significa que es probable que los precios inmobiliarios suban aún más que el 12 por ciento que subieron a nivel nacional en el tercer trimestre de 2020 en comparación con el tercer trimestre de 2019, según la NAR. El aumento de los precios se verá avivado aún más por la baja oferta de viviendas y un mercado ya competitivo.
"Cada vez que se estimula la demanda, se impulsan los precios", señaló. "Para los propietarios de viviendas es una buena noticia. Se den cuenta o no, significa un fortalecimiento aún más rápido de los precios de la vivienda, y la mayoría de los propietarios tienen su riqueza ligada a su vivienda".
Para los compradores, sin embargo, el aumento de los precios podría significar que se necesite más tiempo para ahorrar para el pago inicial y que los saldos de las hipotecas sean más altos.
"El único problema es que los precios de la vivienda a los que se enfrentarán provocarán una cierta sacudida de los precios cuando haya más competencia", señaló Yun. "Un inquilino actual que esté pensando en comprar una casa" quizá cumpla todos los requisitos para obtener una hipoteca, pero aun así puede tener problemas para financiar su pago inicial a medida que los precios sigan subiendo.
- Impulsar la vivienda asequible
Otro aspecto que puede ayudar a los compradores de vivienda es el compromiso de Biden con la construcción de más viviendas asequibles. Según Yun, uno de los principales factores del alza de los precios inmobiliarios es la escasa disponibilidad de viviendas en el mercado. El nuevo desarrollo aliviará parte de esa presión al hacer que haya más viviendas disponibles en todo el espectro de precios.
"Gastar más dinero en la construcción de viviendas asequibles, ya sea para rentar o a través de subsidios, dará lugar a más oportunidades para los compradores de primera vez", señaló. "Tenemos que aumentar la oferta para moderar el crecimiento del precio de las casas".
Biden prometió 100 mil millones de dólares en fondos para la vivienda asequible.
- Más estímulo y cambios en el SALT
Los propietarios de viviendas también se beneficiarán de los pagos de estímulo general y (en algunas áreas) de los posibles cambios en la política de deducción de impuestos estatales y locales (SALT), lo cual cubriremos a continuación.
Aumentar los pagos de estímulo de 600 a dos mil dólares dará a los propietarios de viviendas un poco más de margen de maniobra en sus presupuestos, lo que ayudará a mantener su situación de vivienda más segura mientras la pandemia continúa.
"El objetivo a corto plazo es intentar que la economía se encarrile de nuevo y vuelva a la senda de una expansión más vigorosa", dijo Yun. "Eso es positivo a corto plazo para la vivienda, dadas las mejores perspectivas del mercado laboral".
A más largo plazo, los cambios en la deducción del SALT podrían beneficiar a los propietarios de viviendas en los estados más caros como California, Connecticut, Nueva Jersey y Nueva York, donde volverían a ser deducibles más pagos de impuestos estatales y locales.
En la actualidad, las deducciones del SALT tienen un tope de 10 mil dólares anuales para la mayoría de los contribuyentes, lo que supone una mayor carga para quienes viven en estas zonas más caras. Yun agregó que es posible que este límite se levante bajo la nueva administración. Está previsto que el límite expire el 31 de diciembre de 2025.
Conclusión
El presidente electo Biden ha hecho grandes promesas en torno a la política de vivienda, y si su programa se pone en práctica, los propietarios y los posibles compradores de viviendas deberían ver algunos beneficios.
A corto plazo, es probable que la atención se centre en mantener estable el mercado de la vivienda durante la pandemia y en evitar las ejecuciones hipotecarias. A más largo plazo, se ofrecen una serie de políticas financieras que deberían promover mayores tasas de propiedad de vivienda.
