El analista inmobiliario Ken H. Johnson ha estado examinando los precios de las casas durante décadas, y ofrece este consejo a los compradores en el mercado inmobiliario actual: Desacelerar.
"Yo tendría cuidado de comprar cerca de la cima del mercado, especialmente si quiero estar en la casa solo unos cuantos años", dice Johnson, economista de bienes raíces de la Florida Atlantic University y co-autor del Beracha, Hardin & Johnson Buy vs. Rent Index. "Si buscas comprar, regatea agresivamente y mantente dispuesto a retirarte. Los bienes raíces son definitivamente una buena inversión, pero no compres ahora porque eso es lo que todos los demás están haciendo".
Con las tasas hipotecarias en mínimos históricos y el inventario ajustado, los precios de las casas se están disparando. La National Association of Realtors dice que el precio promedio de las casas vendidas en octubre se disparó un 15.5 por ciento con respecto al año anterior, y las guerras de ofertas se han vuelto comunes.
Johnson reconoce que el auge de la vivienda de 2020 lo tomó por sorpresa. "Pensé que el mercado inmobiliario se iba a desplomar en marzo", comentó.
Si bien no prevé una caída ahora, sí espera que los precios de las viviendas en gran parte de la nación se estanquen. Habló con Bankrate sobre el mercado inmobiliario.
Los precios de las casas están subiendo, y todos los que pueden permitírselo quieren mudarse o comprar una segunda casa. ¿Qué consejo les das?
Johnson: Todo el mundo está comprando ahora mismo. Claramente estamos llegando a la cima. Así que tienes que ser mucho más inteligente en la forma de comprar, tienes que hacer mucho más diligencia debida. Necesitas recorrer vecindarios, observar las propiedades vendidas, no mirar tanto lo que está en venta como los precios de lo que se vende. Ten en cuenta que estás comprando en niveles máximos.
¿Quieres ser la última persona en comprar en la cima del ciclo? Mucha gente me ha dicho eso: "Compré en 2007, justo en la cima". Sé que la gente está pensando eso ahora mismo. Estamos cerca de la cima del ciclo. Yo no compraría ahora. Solo regatearía agresivamente. Pondría mucha diligencia. Verifica tu tasa hipotecaria, y asegúrate de obtener la mejor tasa. Recorrer los vecindarios. Pasa tiempo buscando. Pasaría tiempo conociendo el área en la que quieres vivir.
Conoce lo que está a la venta. Por ejemplo, quieres una piscina. Monitorea las casas con piscina, averigua en cuánto se venden por metro cuadrado. Cuando veas una casa que sale al mercado con piscina, mira los metros cuadrados y multiplícalos por ese número. Estás haciendo el mismo proceso, honestamente, que un agente de bienes raíces. Ellos tienen más experiencia e intuición, pero puedes acercarte bastante. Realmente necesitas hacer más diligencia cuando estás en el pico de un ciclo. La diligencia debida era fácil en el fondo del mercado en 2012; un estudiante de tercer grado podía haber hecho una buena compra. Este es el momento de hacer tu debida diligencia y negociar agresivamente.
Negociar agresivamente. Parece que los compradores están haciendo lo contrario. Tenemos guerras de ofertas en muchas partes del país.
Johnson: Si tengo que besar varias ranas para encontrar un príncipe, lo haré. No deberías impacientarte y meterte en guerras de ofertas. No tengas miedo de abandonar una transacción. Habrá otra casa, simplemente la habrá. Verás que se hacen contratos sobre las casas y vuelven al mercado después del periodo de inspección. La gente se acobarda, y esas casas vuelven al mercado.
Por lo activo que está el mercado, no se esperaría que las casas volvieran al mercado, pero sucede. Tal vez los compradores lleguen hasta la valuación, y la valuación sea significativamente más baja que el precio de compra. Por la forma en que se redactan la gran mayoría de los contratos, el comprador no tiene que cumplir si no se consigue el préstamo sobre la propiedad.
Entonces, ¿el mercado de la vivienda se está preparando para una caída?
Johnson: Estamos en la cima en gran parte del país. Simplemente lo estamos. Eso lleva a mucha gente a preguntarse: "¿Vamos a caer como la última vez?" No hay señales de eso. La última vez, tuvimos un montón de gente en casas que no podían pagar. Ahora, tenemos un récord bajo de créditos malos. Eso es como un doble negativo, pero está en mínimos históricos. Estuvo cerca de los máximos históricos en 2006-07. Las tasas de interés eran más altas entonces. Ahora, las tasas de interés están en mínimos históricos.
El proceso de suscripción es mucho más fuerte hoy en día. Antes, si respirabas, podías conseguir un préstamo. Al final, tuvimos una crisis de ejecuciones hipotecarias. Hoy en día, es más difícil para la gente pedir dinero prestado. Su crédito es más fuerte. No se van a ir de estas casas. No vamos a ver una gran caída como la última vez. Pero, por esas mismas razones, no estamos viendo un gran repunte. Los precios probablemente no se desplomarán, pero no van a seguir subiendo.
Vendrá un ajuste de cuentas. No creo que se acerque al ajuste de cuentas que tuvimos la última vez. Los precios van a aplanarse. Las tasas de interés van a subir un poco.
Muchos economistas inmobiliarios argumentan que estamos viendo una escasez de casas en venta a largo plazo.
Johnson: Sí, estamos atrasados. Tenemos esta enorme escasez de oferta, y eso no va a desaparecer de la noche a la mañana. Eso va a ayudar a suavizar este aterrizaje. Hay un enorme problema de inventario. En 2006, tuvimos un exceso de oferta dramático. Pero no se construyó nada durante casi ocho años. Es mucho más difícil conseguir aprobaciones de los municipios y condados que hace 15 años. La escasez de suministro está ayudando a mantener los precios altos.
Hemos escuchado mucho sobre los nuevos patrones de migración, con los estadounidenses saliendo de las ciudades caras durante la pandemia.
Johnson: Ciertas partes del país van a superar a otras partes del país. La gente se está mudando. Se mudan por el clima, y en busca de impuestos menos draconianos. Florida y Texas se benefician de esa tendencia. Me pondría nervioso viviendo en Nueva York o California; nervioso por mi valor. El valor de las casas es alto, y la gente se está mudando a otros lados. Eso podría cambiar, esas ciudades tienen grandes atractivos ahora; San Francisco, Los Ángeles, San Diego, la Ciudad de Nueva York son lugares grandiosos donde la gente quiere vivir. Pero como sus empleos les permiten dispersarse remotamente, la gente se pregunta: "¿Por qué no puedo vivir en Nashville? Si tengo que hacerlo, puedo tomar un avión a Nueva York a la hora del almuerzo". Va a ser un mundo nuevo y valiente.
