Durante el primer mes de un programa piloto en Chicago, las solicitudes para construir cocheras, sótanos y áticos se multiplicaron, ya que la adición de unidades se hizo legal en la ciudad por primera vez en casi 65 años.
El programa está diseñado para ampliar el acceso a viviendas de costo moderado y asequible, proporcionar espacio para viviendas multigeneracionales y generar ingresos que los propietarios puedan utilizar para compensar los impuestos, el mantenimiento y otros gastos de la vivienda. Por ahora, está limitado a cinco zonas de la ciudad.
Los primeros solicitantes afirman que quieren crear apartamentos en cocheras para familiares en vecindarios de alto costo o para rentarlos. Algunos, sin embargo, se muestran escépticos de que el programa esté a la altura de sus ambiciones, alegando que las barreras pudieran impedir la creación de muchas unidades o dificultar la oferta de unidades con rentas razonables.
Los resultados del programa piloto a lo largo de los próximos tres años determinarán si se amplían las unidades de vivienda adicionales, conocidas como ADU, y de qué manera, o si se abandona el programa.
Las propiedades deben estar debidamente zonificadas y, en el caso de los propietarios que deseen convertir un sótano o un ático en una unidad, estos deben tener al menos 20 años de antigüedad. Las propiedades con cuatro o menos unidades de vivienda pueden tener una unidad adicional, y las que tienen más unidades pueden tener más sótanos o áticos, aunque no cocheras.
El programa, una de las varias medidas recientes que adoptó la ciudad para crear o preservar viviendas asequibles, también incluye requisitos para que algunas unidades se restrinjan a rentas asequibles, y crea una vía para legalizar unidades previamente construidas sin aprobación de zonificación o permisos de construcción.
Las propiedades con dos o más ADU están obligadas a restringir cada segunda unidad durante 30 años a una tarifa asequible para los residentes que ganan el 60 por ciento de los ingresos promedio de la zona. En total, los solicitantes han tenido que crear al menos 12 unidades asequibles hasta ahora, según datos de la ciudad.
Las cocheras, los áticos y los sótanos son una forma de añadir más viviendas a un vecindario sin cambiar su carácter, explicó Christina Stacy, una investigadora del Urban Institute que ayudó a diseñar una política de ADU en Virginia. Aunque el programa de Chicago restringe legalmente algunas unidades a precios asequibles, Stacy comenta que las unidades no restringidas a menudo se alquilan naturalmente a precios moderados.
"Las ADU son una buena herramienta en el kit de herramientas", dijo. "Pero son una de las más pequeñas".
Para los propietarios como Richard Thomas, el programa ofrece una oportunidad de invertir en la comunidad de Woodlawn, donde recientemente compró un inmueble de dos pisos, crear una oportunidad para ayudar a un inquilino y proporcionar un hogar estable para su esposa, su hija y su perro, dijo.
Thomas, de 35 años, que compró el inmueble en noviembre, se sintió atraído por la propiedad por su potencial para añadir una cochera. Planea construir la unidad junto al garaje con materiales reformados y reciclados, y espera crear una comunidad entre los inquilinos de su propiedad.
Cuando la unidad no esté rentada, pudiera albergar a familiares, comentó.
"Pudiera ser una oportunidad para que crezca la gente en mi cuadra, la gente en mi vecindario, en la jurisdicción", dijo. "Crecer en valor, y añadir valor a su propiedad".
Thomas es uno de los al menos 151 propietarios que buscaron la aprobación inicial para 167 unidades de cocheras, sótanos o áticos, en el mes después de que la ciudad comenzó a aceptar solicitudes el 1º de mayo, según datos del Department of Housing de la ciudad.
La mayoría de los propietarios (alrededor del 63 por ciento) presentó solicitud para la construcción de apartamentos en sótanos o áticos. Y la mayoría de las solicitudes son para las dos zonas piloto en los lados norte y noroeste de la ciudad, donde 62 propietarios solicitaron construir ADU en cada zona. Siete fueron para la zona oeste, 19 para la sur y una para la zona sureste.
En un esfuerzo por garantizar la equidad en el programa, el Department of Housing de la ciudad proporcionará préstamos remisibles de hasta 25 mil dólares para que los propietarios de viviendas de ingresos bajos y moderados agreguen unidades, y más si los espacios son accesibles a la ADA, señalaron funcionarios del departamento en una declaración.
Carmin Ballou planea construir una unidad de un dormitorio por encima de un garaje detrás de su casa de North Center para sus padres, que han estado compartiendo su casa con su marido y sus dos hijos durante cuatro años. Ella planea poner una escalera interna, con una cocina con vistas a la sala, grandes ventanas y un asiento en la ventana.
Con seis miembros de la familia pasando la mayor parte del día en casa durante la pandemia, compartiendo la cocina y escuchando las llamadas telefónicas y los programas de televisión, Ballou, de 47 años, está lista para tener más privacidad y quiere que sus padres tengan independencia. Pero North Center es caro, lo que significa que sus padres tienen menos poder adquisitivo o de renta si quieren quedarse cerca, señaló.
Para Ballou es una situación en la que todos salen ganando, ya que incluso si sus padres no se mudan a la unidad, ella puede ofrecer un apartamento para un inquilino en el vecindario.
"Crear una unidad adicional en un vecindario seguro es algo que creo que es un buen esfuerzo, y estamos felices de apoyarlo", declaró.
Jon Womack, de la Neighborhood Building Owners Alliance, que representa a pequeños y medianos propietarios, teme que las restricciones de asequibilidad y otras normas y tarifas puedan limitar el número de unidades que se construyan. También quiere ver más apoyo e información para aquellos que buscan crear unidades.
"Menos restricciones se traducen en más ADU, lo que se traduce en más unidades asequibles naturales", aseveró.
El Department of Housing ha organizado webinars centrados en las comunidades del sur y del oeste, y en español.
Otra barrera: el costo de crear una unidad.
Los espacios pueden ser difíciles de financiar a través de un banco, a veces dejando a los propietarios dependientes de sus ahorros, pero las ciudades pueden adoptar medidas para ayudar a que se construyan y se mantengan asequibles, dijo Stacy, del Urban Institute.
Algunas ciudades están renunciando a las tarifas de conexión de las líneas de alcantarillado y servicios públicos, dijo. Las autoridades pueden diseñar reglamentos para garantizar que las unidades prefabricadas cumplan las normas, ofreciendo una opción sencilla y de bajo costo. Los promotores sin fin de lucro pueden asociarse con los propietarios para construir y gestionar las unidades.
El Housing Department de la ciudad no respondió a preguntas sobre los posibles obstáculos para la creación de unidades.
En un comunicado, reveló que la evaluación del programa piloto revisaría el número de unidades creadas, asegurándose de que se edifiquen en cada zona piloto y que se erijan unidades asequibles, y buscaría formas de mejorar el programa.
Para David Walcoff, que presentó solicitud para la construcción de una cochera detrás de su casa de Wicker Park, los gastos se acumulan.
Hay que pagar los honorarios del arquitecto, los permisos, el ingeniero y la fontanería. Quiere utilizar materiales que reflejen el vecindario y diseñar la cochera para que sea cómoda para un inquilino, lo que también aumenta el gasto.
Walcoff pensó que la cochera sería una fuente extra de ingresos, pero ahora solo espera recuperar su inversión. Lo llama un "proyecto por pasión", pero alega que la renta tendría que ser sustancial para compensar sus costos.
"No hay forma de que esto funcione, en el sentido de crear una vivienda asequible", dijo. "O voy a tener que cobrar mucho de renta para construirla, si quiero rentarla para compensar el costo".
