Algunas firmas hipotecarias dieron a los propietarios de viviendas “información incompleta o inexacta” sobre una ley federal diseñada para prevenir un aumento en las ejecuciones hipotecarias, dice una agencia reguladora federal en un nuevo informe.
Los hallazgos toman un poco del brillo del programa federal de indulgencia hipotecaria, que ha ganado críticas entusiastas por evitar incumplimientos durante la recesión económica de 2020. Cuando la economía estadounidense se hundió en una profunda recesión el año pasado, los políticos y la industria hipotecaria pusieron manos a la obra.
Ofrecieron generosos descansos, conocidos como tolerancia, a casi cualquier persona con un préstamo hipotecario. Como resultado, millones de propietarios pudieron presionar el botón de pausa en sus hipotecas, y las ejecuciones hipotecarias cayeron a mínimos históricos en 2020. Había 2.7 millones de propietarios en indulgencia a partir de esta semana, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Sin embargo, a medida que continúa la crisis del coronavirus, existe nueva evidencia de que los prestamistas no tuvieron un desempeño impecable al implementar programas de indulgencia. Un regulador federal recién designado dice que algunos administradores de hipotecas, las empresas que cobran los pagos de los préstamos, no cumplieron con la ley.
David Uejio asumió el mes pasado como director interino de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). La semana pasada, dijo que algunos administradores anónimos malinterpretaron las pautas indulgentes de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES).
La Ley CARES prometía a los prestatarios que aceptaran la indulgencia no pagar multas. Sin embargo, Uejio escribió en un comunicado publicado en el sitio de la CFPB que algunos administradores cobraron y cobraron cargos por mora a los prestatarios en indulgencia.
En otros casos, los administradores simplemente no procesaron las solicitudes de indulgencia de los prestatarios. Uejio, designado por el presidente Joe Biden, prometió que la agencia federal buscará a los administradores que aplicaron incorrectamente las pautas de indulgencia.
"En el futuro, la CFPB tomará medidas enérgicas para garantizar que las empresas reguladas sigan la ley y cumplan con sus obligaciones de ayudar a los consumidores durante la pandemia de COVID-19", escribió Uejio.
La agencia no indicó cuán comunes son los problemas, ni dio nombres de administradores que engañaron a los prestatarios. La CFPB reconoció que las compañías hipotecarias enfrentaron "desafíos importantes" mientras se apresuraban a aprender sobre el nuevo programa de indulgencia.
Los expertos en regulación esperan que la CFPB adopte un enfoque más asertivo con Biden que cuando el presidente Donald Trump estaba en la Casa Blanca. "Estamos a punto de ver un cambio muy brusco en el tono y el enfoque", dijo Michael Gordon, ex funcionario de la CFPB y ahora socio de Bradley, un bufete de abogados nacional.
Cómo se supone que funciona la tolerancia
Según la Ley CARES, la indulgencia es sencilla. Básicamente, cualquier prestatario que desee una indulgencia puede obtenerla.
La pausa en los pagos se aplica a cualquier persona con un préstamo respaldado por el gobierno. Los prestatarios pueden solicitar una indulgencia y obtener un descanso de 180 días en los pagos sin multas ni cargos por mora. Los pagos atrasados simplemente se agregan al final del préstamo.
Los prestatarios pueden solicitar 180 días adicionales de indulgencia. La Ley CARES cubre los préstamos de Fannie Mae o Freddie Mac o emitidos por la Administración Federal de Vivienda o el Departamento de Asuntos de Veteranos de EEUU.
La Ley CARES no abordó los préstamos gigantes, los préstamos no QM y otras hipotecas en poder de prestamistas o propiedad de inversores privados, pero muchos bancos ofrecieron voluntariamente 180 días de alivio de pago.
Las generosas condiciones de tolerancia son un marcado contraste con la respuesta de la industria hipotecaria al colapso de la vivienda y la Gran Recesión. Durante esa crisis, los prestatarios lucharon por obtener un alivio de sus préstamos y las ejecuciones hipotecarias se dispararon.
Cómo los administradores no cumplieron con la ley
Si bien la Ley CARES fue sencilla, algunos administradores malinterpretaron o entendieron mal la ley, dice la CFPB. Un administrador sugirió, de manera inexacta, que los prestatarios tenían que pagar una tarifa para ingresar a la indulgencia. Otro administrador proporcionó fechas de vencimiento incorrectas para el próximo pago del prestatario.
Otros ejemplos de malas prácticas:
—Arrastrando la tramitación de solicitudes de indulgencia. En algunos casos, los administradores tardaron en procesar las solicitudes de indulgencia, dice la CFPB. Esto llevó a algunos prestatarios a no realizar pagos y sufrir impactos en sus puntajes crediticios.
—Someter a prestatarios a indulgencia sin su conocimiento. En otros casos, pensaron que simplemente estaban examinando información sobre la indulgencia en el sitio web de un administrador o discutiendo problemas financieros con representantes por teléfono. Esos prestatarios no entendieron que habían solicitado, o que el administrador tramitaría, una indulgencia.
—Avisos de cobranza errantes. La Ley CARES prometía a los prestatarios que no tendrían que preocuparse por los pagos de la hipoteca durante seis meses a un año. Sin embargo, algunos administradores enviaron notas informando a los prestatarios en indulgencia que sus cuentas estaban vencidas y que podrían enfrentar cargos por mora y daño en sus puntajes crediticios. Estos avisos “pueden resultar en confusión para los consumidores inscritos en las indulgencias de la Ley CARES”, dijo la CFPB.
- Declaraciones engañosas sobre pagos globales. La Ley CARES no requiere que los prestatarios paguen una gran suma por pagos atrasados después de que finalice la indulgencia. En cambio, el prestatario reanuda los pagos mensuales. Sin embargo, dice la CFPB, algunos administradores les dijeron a los prestatarios que tendrían que hacer pagos de suma global para cubrir todos los pagos mensuales atrasados cuando terminara la indulgencia.
Cómo solicitar la indulgencia
Los generosos programas de indulgencia, que brindan a los prestatarios un descanso de los pagos, han ayudado a evitar ejecuciones hipotecarias. Cómo funciona el alivio:
—Tienes que preguntar. Los prestatarios deben solicitar tolerancia. No deje de hacer pagos sin consultar con su prestamista o administrador.
—La clasificación es relativamente fácil. Los prestamistas no exigen pruebas de dificultades.
—No hay penalización. Los pagos atrasados durante la indulgencia no afectarán su puntaje de crédito y no acumulará cargos por mora.
—Aún debes el dinero. La indulgencia detiene los pagos al extender la duración de su préstamo. Una vez que finalice el período de gracia, reanudará los pagos regulares, pero el plazo de su préstamo se extenderá para incluir los pagos que no realizó.
