En la era de Amazon, los consumidores están más mimados y son menos pacientes que nunca. Toca tu celular y voilà, tienes en minutos comida caliente de tu restaurante favorito. Productos electrónicos de alta gama aparecen en la puerta de tu casa en cuestión de horas.
Sin embargo, el sector hipotecario aún no ha ofrecido nada parecido a ese nivel de gratificación instantánea. Según ICE Mortgage Technology, el tiempo que suele transcurrir desde la solicitud hasta la consumación de una hipoteca es de 50 días, un ritmo glacial comparado con la rapidez con la que suceden de la mayoría de las cosas en la vida moderna.
"El sector hipotecario lleva muchas décadas de retraso con respecto a lo demás", afirma Chris Boyle, antiguo ejecutivo del gigante hipotecario Freddie Mac y actual presidente de la compañía de préstamos hipotecarios Roostify.
La empresa de Boyle es una de las muchas que pretenden acelerar el proceso hipotecario, para que algún día los plazos de cierre se midan en días y no en semanas. Roostify forma parte de una nueva generación de empresas de tecnología inmobiliaria, o "proptech", que pretenden llevar los préstamos hipotecarios y la venta de propiedades a la era digital.
Estas son las tendencias a seguir en 2022.
1. Hipotecas: Conseguir más rápido el sí
Los agentes digitales quieren cerrar los contratos de hipoteca más rápido, aunque incluso los optimistas dicen que el proceso seguirá tomando días y semanas en llevarse a cabo, en lugar de los segundos y minutos que se usan como referencia en otros ámbitos de la economía.
Un obstáculo evidente, según Jess Kennedy, cofundador de Beeline, es que los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, que establecen las reglas para la mayoría de las hipotecas, han incorporado un mínimo de siete días para muchos de los procesos que llevan a cabo.
Aunque las empresas proptech reconocen que no podrán transferir el dinero en las horas que le siguen a la solicitud de la hipoteca, se centran en un objetivo diferente: dar a los consumidores un sí o un no al instante.
Beeline, un prestamista que opera en dos docenas de estados, promete hacer saber a los prestatarios en qué punto del proceso se encuentra tu solicitud en todo momento. "Lo comparamos con el rastreador de Domino's Pizza", dice Kennedy.
Roostify, que trabaja para acelerar el proceso hipotecario en nombre de los prestamistas, tiene un enfoque similar. "Se trata de darle seguridad al consumidor", dice Boyle.
Roostify se centra en el ahorro de tiempo mediante la automatización del papeleo a lo largo del proceso, como en la verificación de las declaraciones de impuestos y los recibos de pago, por ejemplo. El hecho de que un humano revise cada documento añade días y semanas al calendario, dice Boyle.
Pero la automatización no es suficiente para los prestamistas: la complejidad de las solicitudes de hipotecas supone un reto para aquellos prestamistas que esperan automatizar completamente sus aprobaciones.
Cada solicitud es única, y las solicitudes de préstamo de deudores autónomos e inversores inmobiliarios pueden dejar perplejos incluso a los agentes de crédito más veteranos. En otras palabras, programar un robot para que apruebe un préstamo de 300 mil dólares no es fácil.
"Cada solicitud es un copo de nieve", dice Kennedy. "Es realmente difícil crear un sistema que pueda dar cuenta de cada hermoso copo de nieve".
2. Tasación de viviendas: El análisis se vuelve virtual
El mercado inmobiliario en Estados Unidos está en su auge a pesar de también estar en un punto crítico: no hay suficientes tasadores para visitar y evaluar todas las casas que cambian de propietarios y se refinancian.
Con la esperanza de encontrar al menos una solución parcial a ese problema, el supervisor de Fannie Mae y Freddie Mac comenzará a aceptar más "tasaciones de escritorio" a principios de 2022. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda anunció en octubre que las tasaciones a distancia sustituirán algunas tasaciones tradicionales, las cuales requieren que los tasadores visiten las propiedades que sirven de garantía para las hipotecas.
Paul Ryll, fundador de Oscar Mike Mobile Appraisals en Greenville, South Carolina, le da la bienvenida al cambio. Al no visitar una propiedad en persona, los tasadores deberían ser capaces de elaborar más informes de valoración, dice.
"No hay razón para que un tasador no pueda hacerlos en 72 horas. El cambio debería reducir drásticamente los tiempos de entrega", dice Ryll. "Como tasadores, debemos aceptar esta transformación".
Incluso si no visitan casas en persona, los tasadores seguirán confiando en una variedad de fuentes de datos, incluidas las fotos de la propiedad publicadas en el servicio de listado múltiple.
3. Ofertas en efectivo: una nueva clase de empresas quieren ser tu "tío rico"
Durante el auge inmobiliario causado por el coronavirus, las guerras de ofertas se convirtieron en algo habitual. Cuando los vendedores consideran varias ofertas, tienden a favorecer la oferta segura de dinero en efectivo frente a la oferta algo menos segura que está supeditada a la financiación.
Como resultado, los compradores que pagan en efectivo a menudo pueden obtener un ligero descuento, al igual que pueden conseguir un trato más firme en torno a las contingencias de inspección, a comparación de aquellos compradores que dependen del financiamiento.
Esto ha llevado a varias empresas a hacer ofertas en efectivo en nombre de compradores que realmente no tienen 300 mil o 400 mil dólares en el banco. Empresas como Homeward, Ribbon, Unlock y Better.com hacen ofertas en efectivo en nombre de los prestatarios que luego financian sus operaciones.
Una de las nuevas clases de "compradores poderosos" tiene una idea pegadiza de la oferta. "Piensa en nosotros como un tío rico", dice Adam Pollack, cofundador y director ejecutivo de Accept.inc. "Queremos convertir a cada comprador en un comprador que pague en efectivo y a cada oferta en una oferta en efectivo".
Estas empresas recaudaron millones en 2021 y seguirán aumentando en 2022.
4. iBuyers: Tras dar un paso atrás, siguen con fuerza
En 2020, cuando la pandemia amenazó por primera vez la economía estadounidense, los iBuyers, o compradores instantáneos, detuvieron su ritmo de compra. Luego, con el auge del mercado inmobiliario, se convirtieron en agresivos compradores de viviendas en los mercados del Sun Belt. En 2021, Opendoor, Offerpad y Zillow Offers pagaron a los vendedores primas por sus viviendas.
Los escépticos se preguntaban si las generosas ofertas y las modestas tarifas de Zillow tenían sentido comercial. A principios de noviembre, Zillow admitió que estaba pagando demasiado por las propiedades, incluso en un mercado caracterizado por el aumento del valor de las viviendas. Zillow se apoderó de los titulares cuando cerró su unidad Zillow Offers.
Zillow, creador de las célebres "Zestimaciones" del valor de las viviendas, parece haber aprendido por las malas que la tecnología no siempre es la respuesta a un negocio tradicional como el de la venta de casas.
"Se metieron en un lío, no pudieron escalar, no entendieron la complejidad", dice Ken Johnson, economista especializado en vivienda de la Florida Atlantic University.
Sin embargo, los otros iBuyers siguen activos. Stefan Peterson, cofundador de Zavvie, una empresa de tecnología inmobiliaria que trabaja con corredores de bolsa para ayudar a los vendedores a comparar las ofertas de los iBuyers, dice que los iBuyers restantes reducirán su generosidad.
"Ha sido un secreto a voces que los iBuyers estaban haciendo ofertas muy fuertes", dice Peterson. "Parece que están volviendo a poner los pies en la tierra, pero todavía están muy cerca del 100 por ciento (del valor de mercado)".
5. Blockchain: Aún no llega a las viviendas, pero quizás algún día
Tal vez el área más polémica de la tecnología es blockchain, la innovación que subyace a bitcoin y otras criptodivisas. Por ahora, el sector inmobiliario se centra en tareas más mundanas, como disminuir por unos días los plazos de cierre de las hipotecas.
Pero Geoffrey Thompson, director de blockchain de la empresa de tecnología inmobiliaria Roofstock, ve un papel cada vez más importante para esta tecnología.
"La compra de una casa es muy diferente a ser dueño de un activo digital, y navegar por las leyes de valores en esta área puede ser complicado", dice. "En 2022, espero que surjan nuevas experiencias que conecten blockchain con activos del mundo real y hagan que la compra de bienes raíces sea más fluida, eficiente y posiblemente incluso divertida".
Incluso ve que los tokens no fungibles, o NFTs, se expandan más allá del arte digital y los objetos de colección: hacia los bienes raíces a la antigua.
"A corto o medio plazo, puede ser factible comprar y vender propiedades del mundo real en forma de NFT", dice Thompson.
